NAPÍSALI O NÁS

"„Lokalita je pre nákupné centrum absolútne kľúčová. Mnohí ale zabúdajú, že aj budova samotná láka návštevníkov.... nižšie skrátený článok, viac nájdete v článku v časopise Trend

Budova nákupného centra je vlastne 3D reklama


„Lokalita je pre nákupné centrum absolútne kľúčová. Mnohí ale zabúdajú, že aj budova samotná láka návštevníkov. Je to vlastne 3D reklama. Investícia do fasády a okolia centier je rozumná a zvyšuje návštevnosť,“ uviedol v rozhovore pre instore Slovakia Ing. Oliver Arpáš, konateľ spoločnosti GLOBAL RENT s.r.o., ktorá vlastní a spravuje niekoľko lokálnych nákupných centier.

Na akú dobu sa v súčasnosti uzatvárajú nájomné zmluvy v nákupných centrách?
Nájomníci sú dnes, v postcovidovom období, oveľa opatrnejší. Prejavuje sato ani nie skrátením doby prenájmu, ale zazmluvnením menšej výmery. Pred pandémiou boli odvážnejší. Menšia výmera znamená aj menšie budúce záväzky. My, vlastníci priestorov, sa stále musíme pozerať na to, aby sme neťahali za kratší koniec povrazu. Počas pandémie sme sa dostali do pozície subjektov, ktoré nemali od štátu žiadnu podporu. Naopak, museli sme obetovať väčšiu časť svojho nájomného, aby sme umožnili nájomníkom čerpať dotáciu. Dotácie nekryla straty, ktoré mal prevádzkovateľ či majiteľ budovy. De facto sme tak prišli o vyše polovicu nájomného.

Existuje nejaká nádej na kompenzáciu strát?
Mrzí ma, že predstavitelia vlády počas pandémie vyhlasovali, že majitelia obchodných centier sú dosť bohatí na to, aby prežili a nepotrebujú pomoc. Všetci sme potrebovali pomoc. Kompenzácie sa spomínali naposledy ešte kým šéfoval Ministerstvu hospodárstva pán Richard Sulík. Už sme sa zmierili s tým, že sme o tieto financie prišli. Do budúcnosti by sme mali pracovať s ďaleko väčšími finančnými rezervami, no to je zároveň kontraproduktívne, lebo veď peniaze by sa mali točiť. Nemáme komfort obrovských finančných rezerv, ako má povedzme Warren Buffett (smiech). Aj z týchto dôvodov sú dnes predmetom tvrdého vyjednávania inflačná doložka a depozit (pozn. red. písali sme o tom v čísle júl-august 2024).

Znamená to teda, že sa zbrzdil aj ďalší rozvoj retailu?
Peniaze nám samozrejme chýbajú do ďalších rozvojových projektov, do zveľaďovania budov a modernizácie budov. Prakticky jediným riešením je budúcich nájomníkov nepriamo motivovať, aby oni použili svoje prostriedky na modernizáciu našich budov. Samozrejme dostávajú za to nejaké výhody, je to vždy„ niečo za niečo“. Hlavne veľké reťazce, ktoré sú kotevnými nájomníkmi, majú finančné rezervy a dokážu ich použiť. Ako príklad spomeniem konkrétne v našej budove OD Centrum v Karlovej Vsi, kde práve sedíme, je pripravená investícia BILLA.V budúcom roku investuje reťazec do statiky našej budovy niekoľko stotisíc euro. Dohodli sme sa, že to bude nájomníkova investícia, ale pod našou kuratelou. Okolie budovy sa zasa snažíme zveľadiť v kooperácii s mestskou časťou a magistrátom. Darí sa nám to so striedavými úspechmi. Zvyčajne musíme ponúknuť spoluúčasť, aby sme získali aspoň odozvu, no už sme dosiahli dohody, ktoré sa prejavia v najbližších troch rokoch. Pandémiou však neutrpel ale len retail, ale aj sektore on-trade, ktorý je dôležitou súčasťou mixu nájomníkov aj v lokálnych shoppingoch. Ukázalo sa, že kto v gastre neprepustil zamestnancov, ale nejakým spôsobom prežil, ten dokázal po skončení pandémie otvoriťa znovu využiť to, že ľudia sa chcú socializovať. Mnohé prevádzky skončili, iné pohltili silnejší, sieťoví hráči.


Už ste naznačili, že retail a gastro sú súčasťou society, komunít, najmä v prípade sídliskových nákupných centier. Skutočne častejšie vidno, ako investori zveľaďujú okolie shoppingov, len nedávno rekonštruovali námestie okolo VIVO!Bratislava...
Je to trend a rozumná investícia. Aj my sa nepozeráme len na budovu centra, ale vnímame ju ako mestotvorný prvok a vo vzťahu k okoliu. Zákazníci sú dnes citlivejší a ak už plánujú minúť svoje peniaze, tak sa chcú súčasne aj socializovať, stretávať v peknom prostredí a tráviť čas v čo najkrajších priestoroch. A to nielen vnútri budovy, ale aj v jej okolí. Často je úprava okolia komplikovaná, lebo nie všetky pozemky patria vlastníkovi budovy a zvyčajne ide o tzv. verejný priestor. Vynaložená námaha sa vracia a zvyšuje návštevnosť centra. Všetci chceme, aby sa návštevníci vracali a v čo najväčšom počte.

Stále sú to vysoké investície a spomínali ste, že financií nazvyš po pandémii akosi nezostáva. Ako to riešite?
Všeobecne je snahou získať spoluúčasť nájomníkov. Ale možno tiež ušetriť na nákladoch, napríklad na energiách. Avšak ani do fotovoltaiky sa dnes neoplatí púšťať len preto, že je to trend. Návratnosť takejto investície sa výrazne predĺžila a mnohým „trendsetterom“ sa jednoducho rozsypali kalkulácie.
Uvediem aj iný príklad. K našim starším budovám sa snažíme pristavať aj bezbariérové vstupy. Pri OC Centrum sme mali v minulosti vybudované napríklad šikmé rampy, ako pre imobilných návštevníkov, tak aj pre mamičky s kočíkmi. Žiaľ rampy boli vo vlastníctve magistrátu a ten ich nechal schátrať. Na konci dňa stavebný úrad nariadil ich asanáciu. Podarilo sa nám ale dohodnúť náhradu. Ešte tento rok sa majú realizovať oceľové schodiská a k tomu do dvoch rokov pribudne výťah.

Ako sa zmenil spotrebiteľ? Je naozaj citlivý na vizuálnu stránku nákupného prostredia alebo ho zaujíma najmä cena? Ako sa to premieta do nájomného mixu? 
V okamihu, keď ľudia pocítili dopad inflácie na svoje peňaženky a ešte nemali nejaký reálny rast miezd, tak to reagovali tým, že kupovali menej alebo kupovali lacnejšie. To je cítiť, ale zároveň sa vracia chuť míňať peniaze. Minulý rok bol atypický, lebo sa prejavila odložená spotreba. V roku 2024 prišlo vytriezvenie. Doba praje diskontom. Preto sem expandovali aj nové reťazce typu Action, Primark, HalfPrice, Biedronka a ďalšie. Práve so vstupom Biedronky vidíme dva smery v komunikácii terajších hráčov: jedni komunikujú cenu a zľavy, iní stavili na komunikáciu kvality. No a niektoré siete sa takpovediac hľadajú a majú pripravené rôzne koncepty, od drahších, až po formáty s prvkami harddiskontu. Sledujeme a vnímame tlak na nájomné. Mali sme napríklad záujemcu o prenájom, ktorý chcel ukladať na seba až 3 palety tovaru, čo ale technická norma pri poschodiach a podpivničených priestoroch nepovoľuje. Dôvodom bolo to, že obchodné priestory hodlal využívať zároveň aj ako sklad a tak ušetriť. 
Počas Retail Summitu zaznelo, že človek nepotrebuje vo vidieckych oblastiach len potraviny, ale aj odevy, topánky, drogériu... Jedným z riešení by bolo v potravinových púšťach stavať štátom „dotované“ lokálne nákupné centrá a alebo retail parky...
Všetci dnes citlivo sledujú návratnosť investície, či ide retail parky alebo iné formáty. Hoci sa retail parky stavajú už aj v spádových oblastiach do 5000 ľudí, do hladovej doliny by nešli. Napadá mi jeden formát, tzv. koloniál, kde ste mohli kúpiť všetko od špendlíka až po lokomotívu (smiech). U nás tento formát retailu ale nemá tradíciu. Ak by však bol podobný formát vo verejnom záujme dotovaný, myslím si, že by sa našli subjekty, ktoré by sa do toho pustili. Každý hľadá najlepšiu alebo aspoň garantovanú návratnosť. Pred pandémiou bolo viac odvahy, mnohí otvorili obchody napriek etablovanej konkurencii dúfajúc, že konkurencia skončí, odíde.

Vzhľadom na cenovú senzitivitu obyvateľov a infláciu je azda aj škoda, že sa na Slovensku nemáme žiaden outlet. Prečo podľa Vás zanikol OFO Voderady?
Podľa mňa bola prvá a zásadná chyba v tom, že nebol vidieť z diaľnice. Outlet je niečo, čo žije nielen z cielenej návštevnosti, ale aj z impulzívneho popudu, lebo niečo je vidno už z diaľky a s veľkou reklamou. Ak je raz centrum skryté, nedosiahne kritickú návštevnosť a môže byť postavené aj zo zlatých tehál. Zároveň sa veľmi ťažko hrá na trhu proti hráčovi, akým je Designer Outlet Parndorf. Ale ako som hovoril, samotná budova je vlastne 3D reklama. Toto je aj dôvod, prečo chceme v rámci rekonštrukcie OD Centrum investovať aj do fasády. Potenciál budovy nie je v tom, že by bola nejaká technických krásna. Napokon je zo 70. rokov 20. storočia. Ale stojí na správnom mieste. Lokalitu buď máte alebo nemáte. Centrum stojí pri hlavnom ťahu, na budovu je vidieť z električky, z auta a fyzicky okolo nej musia prejsť všetci obyvatelia. Práve lokalita hrala úlohu pri rozhodovaní o kúpe centra a stále veríme, že vďaka lokalite má potenciál.  A nemyslíme si to len my. Priebežne nás oslovujú záujemci z radov investorov. 


Sú teda tendencie skôr akvizovať alebo sa budú stavať nové shoppingy?
Na veľký schopping už nie je priestor, ale na remodeling malých nákupných centier áno. Mnohé zaspali v čase, vyzerajú ako za socializmu, a pritom z pohľadu urbanizmu stoja na správnych miestach, majú potenciál, ba aj vybudované prístupové cesty a parkoviská. Žiaľ terajší majitelia nemajú prostriedky na ich údržbu a zveľaďovanie a často musí prísť nový investor, aby vrátil shoppingu zašlú slávu.  Samozrejme budú sa stavať aj nové centrá, ale prevažne retail parky pri okrajoch menších okresných mestách. Potrebné je rátať s tým, že nákupná aktivita a socializácia obyvateľstva sa prenesie z centier miest práve do nových retail parkov.

Načrtli ste už otázku parkovania pri nákupných centrách. Ako sa zmenilo poimplementácii parkovacej politiky? 


Parkovacia politika v Bratislave nerozlišuje medzi obchodmi, obchodnými centrami, ktoré majú vlastné parkoviská oddelené rampou a slúžia len pre nich a medzi tými, ktoré majú parkoviská, ale majú ich len voľne popri budove a nevedia ich oddeliť. Takých je mimochodom v Bratislave viac. Ak tieto miesta obsadia rezidenti, tak návštevníci tam už nezaparkujú, a teda bude aj menej ľudí chodiť na nákupy. S Oddelením parkovacej politiky riešime kompromisné riešenie, a to osadenie doplnkových tabúľ, ktoré by počas otváracej doby centra – teda od 8:00do 20:00 - zakázalo rezidentom využívať tieto miesta na dlhodobé parkovanie. Ide zároveň o precedens a organizačné opatrenie, ktoré môže fungovať univerzálne pre všetky komerčné budovy v Bratislave, ktoré zápolia s týmto problémom.